Senza acquiescenza delle precedenti eccezioni occorre considerare nel merito la natura del contratto sottoscritto inter partes, infatti, esso non è un ordinario contratto di locazione commerciale ovvero di un bene posto su strada con contatto diretto con il pubblico. Il contratto nel suo interno cita espressamente l’appartenenza del bene ad un centro commerciale, imponendo delle obbligazioni inusuali al conduttore quale, a solo esempio, il termine entro il quale avrebbe dovuto allestire ed avviare l’attività o la necessaria iscrizione ad un consorzio tra aziende del centro. Del resto anche la destinazione catastale del bene non rientra in quelle commerciali normalmente previste dal Gruppo C, ma è classificata con il D8 riguardanti fabbricati costruiti o adattati a speciali esigenze di attività commerciali, non certo riconducibili alla vendita di abiti, che non ha alcuna esigenza particolare se non quella di appartenere ad un Centro Commerciale. In sostanza il contratto di locazione presuppone come fatto comune ad entrambe le parti l’apertura ed il funzionamento del Centro. Invero, mentre nella locazione ordinaria la frequentazione dell’immobile costituisce un rischio commerciale del conduttore, nella locazione interclusa del centro commerciale l’apertura di quest’ultimo è un fatto presupposto per pretendere il canone quale corrispettivo e la sua sussistenza o meno costituisce un rischio per il solo locatore. Conseguentemente per i mesi che vanno da marzo a maggio 2020, in forza della chiusura del Centro X  non sono dovuti canoni di locazione in quanto difettava il fatto presupposto in forza del quale l’obbligazione costituita dal canone era dovuta.

                                                                                Avv. Mauro  Morelli.