Contratto preliminare di compravendita immobiliare e sms, mail, messaggi WathsApp
Si assiste spesso ad accordi anche commerciali perfezionati con semplici comunicazioni informatiche: mail, sms, messaggi whatsApp. Una particolare attenzione va riservata al caso di contratti afferenti gli immobili come ad esempio il preliminare di compravendita. Ci si chiede se effettivamente due soggetti possano con una semplice comunicazione informatica obbligarsi, sia alla proposta, sia alla sua accettazione, concludendo un contratto preliminare. A tale proposito occorre ricordare che l’art. 1351 c.c. commina la nullità del contratto preliminare privo della forma richiesta per il definitivo che, come è noto, nel caso della compravendita immobiliare è quella scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c. Ci si chiede, quindi, se la Legge consideri forma scritta messaggi informatici del tipo descritto, determinando l'obbligatorietà della promessa a comprare o vendere un immobile.
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Accordi Pay for Delay
Lo studio degli accordi di pay for delay e di come le questioni antitrust da essi sollevate siano state affrontate negli Stati Uniti e in Europa consente di formulare alcune considerazioni.
Interessi legali dovuti alle Farmacie per il ritardato pagamento dei Farmaci di Classe A
La Suprema Corte ha valutato, ai fini della applicabilità degli interessi di mora a carico delle Asl per i ritardati pagamenti per somme dovute alle farmacie, la sussistenza o meno della natura di "transazione commerciale" dei loro rapporti nel caso in cui il credito nasca dalla fornitura di farmaci di Classe A dispensati a seguito di ricetta medica.
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Il pignoramento immobiliare successivo e le spese di procedura
La Suprema Corte di Cassazione a SS UU con la sentenza 01/02/2014 n. 61 ha definito con forza il principio che il creditore non ha diritto di ottenere il rimborso di somme effettuate oltre lo stretto necessario all’ottenimento della soddisfazione del credito.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte, hanno definito il principio dell’ unicità del processo esecutivo immobiliare (CASS SS UU 01/02/2014 n. 61). Non è legittimo che un medesimo immobile possa essere oggetto di più azioni esecutive separate. A tale proposito i Giudici di legittimità hanno espresso una serie di principi volti a superare le problematiche prudenziali che giustificavano la presenza di più azioni esecutive. Invero l’incertezza sulla permanenza del titolo che aveva introdotto la procedura esecutiva rendeva prudente una nuova e più sicura azione. La Suprema Corte sanciva quindi il seguente principio:
“Nel processo di esecuzione, la regola secondo cui il titolo esecutivo deve esistere dall'inizio alla fine della procedura deve essere intesa nel senso che essa presuppone non necessariamente la costante sopravvivenza del titolo del creditore procedente, bensì la costante presenza di almeno un valido titolo esecutivo, sia pure dell'interventore, che giustifichi la perdurante efficacia dell'originario pignoramento. Di talché, qualora, a seguito dell'intervento di un creditore munito di titolo esecutivo, sopravviene la caducazione del titolo esecutivo comportante l'illegittimità dell'azione esecutiva dal pignorante esercitata, il pignoramento, se originariamente valido, non è caducato, bensì resta quale primo atto dell'iter espropriativo riferibile anche al creditore titolato intervenuto, che prima ne era partecipe accanto al creditore pignorante.”.
Conseguentemente avviare una nuova procedura esecutiva immobiliare in presenza di una precedentemente avviata sullo stesso bene rappresenta una azione ultronea che si conclude certamente con la riunione della seconda azione alla prima incardinata.
Sicché chi promuove una seconda procedura esecutiva immobiliare su un cespite già colpito da esecuzione, svolge un’azione priva di utilità esecutiva e compie un abuso del processo che non giustifica il recupero delle spese sostenute a carico del debitore, che non potranno essere recuperate in sede distributiva. La questione è stata sollevata dallo studio avanti al Tribunale di Roma e siamo in attesa della pronuncia.
Roma, 21/04/2022
Avv. Mauro Morelli
Il pignoramento del Capitale Sociale
I crediti nei confronti di s.r.l. che siano sotto la soglia per la dichiarazione di fallimento, o comunque nei confronti di società non fallibili per la carenza dei requisiti dimensionali, sono irrecuperabili tanto da indurre i creditori alla rinuncia. Tuttavia capita spesso che il capitale sociale della s.r.l. risulti versato e quindi nella disponibilità della società e, nonostante i tentativi, anche muniti di visura ex art. 492 bis c.p.c., risulti impossibile il pignoramento.